Når du køber ny bolig, og gerne vil have nøglerne til ejendommen, før du reelt ejer den.

I bolighandler overgår ejendommen fra sælger til køber på overtagelsesdagen. På den samme dag erstattes den bankgaranti købers pengeinstitut har stillet, af en kontant deponering af købesummen, på en deponeringskonto i sælgers pengeinstitut. Sælgers deponeringskonto er en låst konto, oprettet netop til dette formål.

På overtagelsesdagen sker altså en udveksling af ydelser mellem køber og sælger.

Alligevel kan det, når betingelserne er opfyldt, godt lade sig gøre for køber, at få adgang til ejendommen før overtagelsen. Det kaldes dispositionsret eller dispositionsdag.

 

Overtagelsesdag

Overtagelsesdagen er dagen, hvor du som ny ejer overtager boligen. Det vil sige, den første dag hvor ejendommen er din(købers). Fra den dag ejer du juridisk boligen og har ejendomsretten, udgifterne og risikoen for ejendommen.
I en handel aftales overtagelsesdagen mellem sælger og køber og datoen fremgår både af købsaftalen og skødet der skal tinglyses. Ofte vil det være sådan, at en ejendom er sat til salg til købers overtagelse pr. en given dato, der passer ind i sælgers forhold, fx. sælgers egen overtagelse af en anden bolig.

Men det kan også være, sælger allerede er flyttet ud eller vil flytte ud af boligen, før overtagelsesdagen og i det tilfælde kan køber og sælger aftale, at køber får nøglerne til boligen, før overtagelsesdagen. Den dag, køber modtager nøglerne til boligen og kan flytte ind, kaldes dispositionsdagen.

 

Dispositionsdag

Dispositionsdagen er dagen hvor du får nøglen til din nye bolig og kan disponere over ejendommen. Rent juridisk ejer du dog ikke boligen endnu. Køber overtager i den forbindelse også ofte forbruget af el, vand og varme. For at køber kan betale for sit forbrug fra dispositionsdagen, skal sælger og køber sammen aflæse målere. Disse målingstal bliver gjort op i en refusionsopgørelse, der beskriver sælgers forbrug hidtil. Terminsydelser eller renter af købesummen betales dog ikke før selve overtagelsesdagen. Derudover overtager køberen også selve ansvaret for boligen, eksempelvis snerydning.

 

Hvilke betingelser skal være opfyldt, for at få disposition før overtagelse

xxxxx
Som nævnt er disposition før overtagelse, det samme som at have råderet over boligen, uden at eje den. Og før en køber får nøgler og adgang til boligen, er der derfor nogle formelle betingelser der skal være opfyldt.

• Købers betalingsmæssige del af aftalen skal være opfyldt. Udbetalingen skal være deponeret hos ejendomsmægler eller sælgers bank. Købers bank skal have vurderet ejendommen og godkendt købet økonomisk, samt have stillet en bankgaranti på betaling af restkøbesummen på overtagelsesdagen.

• Køber skal have signeret skødet digitalt og indbetalt tinglysningsafgiften til ejendomsmægler. (Hvis det er aftalt, at køber skal afholde udgiften til tinglysning)

• Købers ejerskifteforsikring skal være tegnet og træde i kraft pr. dispositionsdagen. (Hvis køber ønsker at tegne ejerskifteforsikring)

• Købers husforsikring skal være tegnet og træde i kraft pr. dispositionsdagen.

 

Hvordan deles udgifterne i en dispositionsperiode?

Normalt vil det være sådan, at sælger betaler for alle de faste udgifter til ejendommen i dispositionsperioden, fx. afdrag på lån, ejendomsskat, renovation m.v. Sælger ejer juridisk fortsat ejendommen i en dispositionsperioden. Køber der har fået adgang til ejendommen før overtagelsesdagen, betaler til gengæld egen husforsikring samt alle forbrugsudgifter til el, vand og varme fra dispositionsdagen.

 

Hvornår udskiftes sælgers lån i ejendommen med købers lån i ejendommen?

xxxxx
Lån med pant i ejendommen vil normalt være oprettet, gældende fra overtagelsesdagen. Altså den dag hvor du juridisk overtager og ejer ejendommen. Indtil det tidspunkt er det sælgers lån der er i ejendommen.

 

 

Hvornår skal forsikringerne træde i kraft?

Husforsikring og Ejerskifteforsikring skal gælde fra den dag du får adgang til ejendommen. Hvis du får nøglerne til ejendommen før tid, dvs får dispositionsret før overtagelsen, er det vigtigt, du orienterer dit forsikringsselskab, og de skriftligt (evt. pr mail) bekræfter, at forsikringerne træder i kraft fra den dag, du har adgang til ejendommen.

 

 

 

Anette Malthe Christiansen, advokat