*    *    *    *    *

Boligkøbets 5 trin

*    *    *    *    *

1)

Drømmeboligen:

Du har fundet drømmeboligen og er klar til at købe. Det er en stor investering  Det er vigtigt at du analyserer prisen og sammenholder den med lignende boliger i samme område. Både for selve prisen men også ejendommens øvrige ejerudgifter.

Der kan være forskel på udgiften i 2 boliger der koster det samme.

Når du besigtiger din drømmebolig har du en undersøgelsespligt lige så vel som Sælger har en oplysningspligt. Det er altså glidende hvad du som Køber ved selvsyn burde have været opmærksom på og hvad Sælger loyalt burde have oplyst om. Det vil afhænge af hvor åbenlys en eventuel fejl er. Men, det er vigtigt at være opmærksom på, at man som Køber også selv har en pligt til at være opmærksom. Man kan altså ikke læne sig tilbage og holde sig til husets rapporter og Sælgers oplysningspligt.

2)

Advokatforbehold:

Husk advokatforbeholdet, så er handlen først bindende når vi har godkendt handlen.
Forbeholdet indsættes oftest i købsaftalens § 11 og lyder fx. sådan:
”Nærværende handel er betinget af købers advokats godkendelse i sin helhed.
Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 6 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter.
Købers rådgiver er advokat Anette Malthe Christiansen, LEXJURIS Advokatfirma, Gravene 2, 1., 8800 Viborg, am@lexjuris.dk, tlf.: 70707122”.

Sideløbende med fristen for vores godkendelse, løber også din fortrydelsesfrist på 6 dage. Fristen på 6 dage måles fra det tidspunkt, hvor både køber og sælgers har underskrevet købsaftalen. Godtgørelsen for købers fortrydelse af købet er 1% af købesummen.

Når Køber og Sælger har underskrevet sender Ejendomsmægleren alle handlens dokumenter til os. Indenfor fristen skal vi afklare sammen med dig, om du vil stå ved købet eller fortryde.

Som din advokat gennemlæser og undersøger vi købsaftale, tingbog, servitutter, BBR-registreringen, Ejendomsdatarapport, Hus og El eftersynsrapport, forsikringsbilag m.v. Vi mailer  bemærkninger til købet til dig. Derefter mødes vi eller tager en snak telefonisk om ejendommen. Vi har kontakt med Ejendomsmægler og dit pengeinstitut.

Efter aftale med dig sender vi betingelser og forudsætninger for, at handlen kan godkendes til Ejendomsmægleren. Når betingelserne er opfyldt eller evt. frafaldet og din bank har godkendt handlen økonomisk, er handlen endelig.

Den dag handlen er endelig stiller dit pengeinstitut bankgaranti overfor Sælger/Ejendomsmægler.

3)

Ejerskifteforsikring:

 

Når Sælger ikke har handlet svigagtig og har fået udarbejdet hus og el -eftersynsrapporter og fremlagt tilbud på ejerskifteforsikring hvoraf Sælger tilbyder at betale halvdelen, har Sælger gjort sig fri af ansvar.
Med svigagtig menes der, at Sælger skal have handlet loyalt overfor Køber. Sælger må altså ikke have fortiet eller direkte skjult fejl eller skader. Det kaldes også Sælgers loyale oplysningspligt.

Hvis Sælger har opfyldt dette, har Sælger gjort sig fri af ansvar, uanset om du som Køber vælger at tegne ejerskifteforsikring eller ej.

Det bedste råd er derfor at tegne ejerskifteforsikringen og i nogle situationer tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen koster forholdsvis få penge i forhold til den sikkerhed den kan være med til at give.

Ejerskifteforsikringen skal være tegnet og betalt inden du overtager eller får dispositionsret over boligen. Det vil i praksis sige inden du modtager nøglen.

Du betaler som Køber, i første omgang, hele ejerskifteforsikringen når du tegner den. Når du har betalt den sender du kvitteringen for betalingen til os ,så søger vi for at den bliver indregnet i refusionsopgørelsen mellem dig og Sælger.

4)

Skødet / tinglysning:

Næste trin er skødet. Skødet udfærdiges digitalt og Køber og Sælger signerer med nemID.
Tinglysningsafgiften indbetales til den der berigtiger handlen. Det vil sige, til den der anmelder skødet til tinglysning, når Køber og Sælger har signeret.
Hvis købet sker gennem Ejendomsmægler vil det ofte være Ejendomsmægleren der anmelder skødet til tinglysning. I det tilfælde godkender vi tinglysningen inden du signerer med nemID.

Når skødet er tinglyst udarbejdes der refusionsopgørelse.
Refusionsopgørelsen er slutregnskabet over Køber og Sælgers mellemværende indenfor fx. ejendomsskat og betalt ejerskifteforsikring. Af refusionsopgørelsen vil det fremgå hvilket beløb der skal refunderes mellem Køber og Sælger.

 

5)

Overtagelse: 

På overtagelsesdagen modtager du nøglen til drømmeboligen.  På denne dag erstattes din bankgaranti også af en deponering af købesummen, på Sælgers deponeringskonto. Herefter koordinerer dit og Sælgers pengeinstitut tinglysning af dit lån i ejendommen mens Sælgers lån aflyses.

Måske har du mulighed for at få disposition over ejendommen før overtagelsen.
Det kan være både få dage før (fordi det passer med en weekend) og det kan også være flere måneder før (fordi sælger allerede er flyttet). Dispositionsdagen er den dag du modtager nøglen til boligen. Det formelle omkring ejendommen skal være på plads før du får disposition. Ofte er Sælger indstillet på, at give Køber disposition så snart det er muligt fordi Sælger derved flytter forbrugsudgiften over på Køber.
Fra den dag kan du disponere over boligen, du kan flytte ind eller lade være-du bestemmer. Uanset om det er nært på eller langt fra overtagelsesdagen, så er det vigtigt, at du har ejerskifteforsikringen med på sidelinjen når du får dispositionsret over boligen, altså modtager nøglen. Ejerskifteforsikringen skal træde i kraft samtidig med din nøglemodtagelse.
Det er ikke nok, at du skal have betalt ejerskifteforsikringen. Hvis du modtager nøglen til boligen, før overtagelsesdagen, skal du bede dit ejerskifteforsikringsselskab bekræfte pr. mail, at de har registreret, at du pr. den givne dato modtager nøglen og at forsikringen gælder fra denne dato.
Hvis de ikke gør det, skal du vente med at tage i mod nøglen. I yderste konsekvens kan en uoverensstemmelse mellem den dag du modtager nøglen og den dag din ejerskifteforsikring træder i kraft betyde, at ejerskifteforsikringen ikke har nogen værdi, selvom den er købt og betalt.


 

//
Anette Malthe Christiansen, advokat