, ,

Overtagelsesdag og dispositionsdag – hvad er forskellen

nøgler til hus

XXXXXXXXXXXXXX

Når du køber ny bolig, og gerne vil have nøglerne til ejendommen, før du reelt ejer den.

xxxxxxx
I bolighandler overgår ejendommen fra sælger til køber på overtagelsesdagen. På den samme dag erstattes den bankgaranti købers pengeinstitut har stillet, af en kontant deponering af købesummen, på en deponeringskonto i sælgers pengeinstitut. Sælgers deponeringskonto er en låst konto, oprettet netop til dette formål.

På overtagelsesdagen sker altså en udveksling af ydelser mellem køber og sælger.

Alligevel kan det, når betingelserne er opfyldt, godt lade sig gøre for køber, at få adgang til ejendommen før overtagelsen. Det kaldes dispositionsret eller dispositionsdag.

 

Overtagelsesdag

xxxxx
Overtagelsesdagen er dagen, hvor du som ny ejer overtager boligen. Det vil sige, den første dag hvor ejendommen er din(købers). Fra den dag ejer du juridisk boligen og har ejendomsretten, udgifterne og risikoen for ejendommen.
I en handel aftales overtagelsesdagen mellem sælger og køber og datoen fremgår både af købsaftalen og skødet der skal tinglyses. Ofte vil det være sådan, at en ejendom er sat til salg til købers overtagelse pr. en given dato, der passer ind i sælgers forhold, fx. sælgers egen overtagelse af en anden bolig.

Men det kan også være, sælger allerede er flyttet ud eller vil flytte ud af boligen, før overtagelsesdagen og i det tilfælde kan køber og sælger aftale, at køber får nøglerne til boligen, før overtagelsesdagen. Den dag, køber modtager nøglerne til boligen og kan flytte ind, kaldes dispositionsdagen.

XXXXXX

Dispositionsdag

xxxxxxx
Dispositionsdagen er dagen hvor du får nøglen til din nye bolig og kan disponere over ejendommen. Rent juridisk ejer du dog ikke boligen endnu. Køber overtager i den forbindelse også ofte forbruget af el, vand og varme. For at køber kan betale for sit forbrug fra dispositionsdagen, skal sælger og køber sammen aflæse målere. Disse målingstal bliver gjort op i en refusionsopgørelse, der beskriver sælgers forbrug hidtil. Terminsydelser eller renter af købesummen betales dog ikke før selve overtagelsesdagen. Derudover overtager køberen også selve ansvaret for boligen, eksempelvis snerydning.

XXXXX

Hvilke betingelser skal være opfyldt, for at få disposition før overtagelse

xxxxx
Som nævnt er disposition før overtagelse, det samme som at have råderet over boligen, uden at eje den. Og før en køber får nøgler og adgang til boligen, er der derfor nogle formelle betingelser der skal være opfyldt.

  • Købers betalingsmæssige del af aftalen skal være opfyldt. Udbetalingen skal være deponeret hos ejendomsmægler eller sælgers bank. Købers bank skal have vurderet ejendommen og godkendt købet økonomisk, samt have stillet en bankgaranti på betaling af restkøbesummen på overtagelsesdagen.

  • Køber skal have signeret skødet digitalt og indbetalt tinglysningsafgiften til ejendomsmægler. (Hvis det er aftalt, at køber skal afholde udgiften til tinglysning)

  • Købers ejerskifteforsikring skal være tegnet og træde i kraft pr. dispositionsdagen. (Hvis køber ønsker at tegne ejerskifteforsikring)

  • Købers husforsikring skal være tegnet og træde i kraft pr. dispositionsdagen.

 

Hvordan deles udgifterne i en dispositionsperiode?

xxxxx
Normalt vil det være sådan, at sælger betaler for alle de faste udgifter til ejendommen i dispositionsperioden, fx. afdrag på lån, ejendomsskat, renovation m.v. Sælger ejer juridisk fortsat ejendommen i en dispositionsperioden. Køber der har fået adgang til ejendommen før overtagelsesdagen, betaler til gengæld egen husforsikring samt alle forbrugsudgifter til el, vand og varme fra dispositionsdagen.

XXXXXX

Hvornår udskiftes sælgers lån i ejendommen med købers lån i ejendommen?

xxxxx
Lån med pant i ejendommen vil normalt være oprettet, gældende fra overtagelsesdagen. Altså den dag hvor du juridisk overtager og ejer ejendommen. Indtil det tidspunkt er det sælgers lån der er i ejendommen.

XXXXXXXX

Hvornår skal forsikringerne træde i kraft?

xxxxx
Husforsikring og Ejerskifteforsikring skal gælde fra den dag du får adgang til ejendommen. Hvis du får nøglerne til ejendommen før tid, dvs får dispositionsret før overtagelsen, er det vigtigt, du orienterer dit forsikringsselskab, og de skriftligt (evt. pr mail) bekræfter, at forsikringerne træder i kraft fra den dag, du har adgang til ejendommen.

 

 

XXXXXXXXX

Anette Malthe Christiansen, advokat

/af
,

Boligkøbsguiden

et trygt samarbejde

*    *    *    *    *

Boligkøbets 5 trin

*    *    *    *    *

1)

Drømmeboligen:

–
Du har fundet drømmeboligen og er klar til at købe. Det er en stor investering  Det er vigtigt at du analyserer prisen og sammenholder den med lignende boliger i samme område. Både for selve prisen men også ejendommens øvrige ejerudgifter.

Der kan være forskel på udgiften i 2 boliger der koster det samme.

Når du besigtiger din drømmebolig har du en undersøgelsespligt lige så vel som Sælger har en oplysningspligt. Det er altså glidende hvad du som Køber ved selvsyn burde have været opmærksom på og hvad Sælger loyalt burde have oplyst om. Det vil afhænge af hvor åbenlys en eventuel fejl er. Men, det er vigtigt at være opmærksom på, at man som Køber også selv har en pligt til at være opmærksom. Man kan altså ikke læne sig tilbage og holde sig til husets rapporter og Sælgers oplysningspligt.

2)

Advokatforbehold:

–
Husk advokatforbeholdet, så er handlen først bindende når vi har godkendt handlen.
Forbeholdet indsættes oftest i købsaftalens § 11 og lyder fx. sådan:
”Nærværende handel er betinget af købers advokats godkendelse i sin helhed.
Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 6 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter.
Købers rådgiver er advokat Anette Malthe Christiansen, LEXJURIS Advokatfirma, Gravene 2, 1., 8800 Viborg, am@lexjuris.dk, tlf.: 70707122”.

Sideløbende med fristen for vores godkendelse, løber også din fortrydelsesfrist på 6 dage. Fristen på 6 dage måles fra det tidspunkt, hvor både køber og sælgers har underskrevet købsaftalen. Godtgørelsen for købers fortrydelse af købet er 1% af købesummen.

Når Køber og Sælger har underskrevet sender Ejendomsmægleren alle handlens dokumenter til os. Indenfor fristen skal vi afklare sammen med dig, om du vil stå ved købet eller fortryde.

Som din advokat gennemlæser og undersøger vi købsaftale, tingbog, servitutter, BBR-registreringen, Ejendomsdatarapport, Hus og El eftersynsrapport, forsikringsbilag m.v. Vi mailer  bemærkninger til købet til dig. Derefter mødes vi eller tager en snak telefonisk om ejendommen. Vi har kontakt med Ejendomsmægler og dit pengeinstitut.

Efter aftale med dig sender vi betingelser og forudsætninger for, at handlen kan godkendes til Ejendomsmægleren. Når betingelserne er opfyldt eller evt. frafaldet og din bank har godkendt handlen økonomisk, er handlen endelig.

Den dag handlen er endelig stiller dit pengeinstitut bankgaranti overfor Sælger/Ejendomsmægler.

3)

Ejerskifteforsikring:

 

Når Sælger ikke har handlet svigagtig og har fået udarbejdet hus og el -eftersynsrapporter og fremlagt tilbud på ejerskifteforsikring hvoraf Sælger tilbyder at betale halvdelen, har Sælger gjort sig fri af ansvar.
Med svigagtig menes der, at Sælger skal have handlet loyalt overfor Køber. Sælger må altså ikke have fortiet eller direkte skjult fejl eller skader. Det kaldes også Sælgers loyale oplysningspligt.

Hvis Sælger har opfyldt dette, har Sælger gjort sig fri af ansvar, uanset om du som Køber vælger at tegne ejerskifteforsikring eller ej.

Det bedste råd er derfor at tegne ejerskifteforsikringen og i nogle situationer tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen koster forholdsvis få penge i forhold til den sikkerhed den kan være med til at give.

Ejerskifteforsikringen skal være tegnet og betalt inden du overtager eller får dispositionsret over boligen. Det vil i praksis sige inden du modtager nøglen.

Du betaler som Køber, i første omgang, hele ejerskifteforsikringen når du tegner den. Når du har betalt den sender du kvitteringen for betalingen til os ,så søger vi for at den bliver indregnet i refusionsopgørelsen mellem dig og Sælger.

4)

Skødet / tinglysning:

–

Næste trin er skødet. Skødet udfærdiges digitalt og Køber og Sælger signerer med nemID.
Tinglysningsafgiften indbetales til den der berigtiger handlen. Det vil sige, til den der anmelder skødet til tinglysning, når Køber og Sælger har signeret.
Hvis købet sker gennem Ejendomsmægler vil det ofte være Ejendomsmægleren der anmelder skødet til tinglysning. I det tilfælde godkender vi tinglysningen inden du signerer med nemID.

Når skødet er tinglyst udarbejdes der refusionsopgørelse.
Refusionsopgørelsen er slutregnskabet over Køber og Sælgers mellemværende indenfor fx. ejendomsskat og betalt ejerskifteforsikring. Af refusionsopgørelsen vil det fremgå hvilket beløb der skal refunderes mellem Køber og Sælger.

 

5)

Overtagelse: 

–

På overtagelsesdagen modtager du nøglen til drømmeboligen.  På denne dag erstattes din bankgaranti også af en deponering af købesummen, på Sælgers deponeringskonto. Herefter koordinerer dit og Sælgers pengeinstitut tinglysning af dit lån i ejendommen mens Sælgers lån aflyses.

Måske har du mulighed for at få disposition over ejendommen før overtagelsen.
Det kan være både få dage før (fordi det passer med en weekend) og det kan også være flere måneder før (fordi sælger allerede er flyttet). Dispositionsdagen er den dag du modtager nøglen til boligen. Det formelle omkring ejendommen skal være på plads før du får disposition. Ofte er Sælger indstillet på, at give Køber disposition så snart det er muligt fordi Sælger derved flytter forbrugsudgiften over på Køber.
Fra den dag kan du disponere over boligen, du kan flytte ind eller lade være-du bestemmer. Uanset om det er nært på eller langt fra overtagelsesdagen, så er det vigtigt, at du har ejerskifteforsikringen med på sidelinjen når du får dispositionsret over boligen, altså modtager nøglen. Ejerskifteforsikringen skal træde i kraft samtidig med din nøglemodtagelse.
Det er ikke nok, at du skal have betalt ejerskifteforsikringen. Hvis du modtager nøglen til boligen, før overtagelsesdagen, skal du bede dit ejerskifteforsikringsselskab bekræfte pr. mail, at de har registreret, at du pr. den givne dato modtager nøglen og at forsikringen gælder fra denne dato.
Hvis de ikke gør det, skal du vente med at tage i mod nøglen. I yderste konsekvens kan en uoverensstemmelse mellem den dag du modtager nøglen og den dag din ejerskifteforsikring træder i kraft betyde, at ejerskifteforsikringen ikke har nogen værdi, selvom den er købt og betalt.


 

//
Anette Malthe Christiansen, advokat

 

/af
,

Servitutter på ejendom

vejskilte

Servitutter på ejendommen 

 

Hvad er en servitut

En servitut er en byrde på ejendommen. Det vil sige, det er en begrænsning i ejerens frie råden over ejendommen.

En servitut er en aftale mellem en person eller instans og ejeren af ejendommen. Servitutten indskrænker ejerens råderet over ejendommen mens den anden part opnår den aftalte råderet over ejendommen.  Den der opnår den aftalte råderet kaldes den påtaleberettigede. Servitutten kan ikke ændres eller slettes uden den eller de påtaleberettigede godkender det.

Eksempler på servitutter kan være, en højdebegrænsning på beplantning på ejendommen, at ejendommens varmekilde skal være fjernvarme, at en person eller instans har en forkøbsret til ejendommen, at naboens udhæng må række xx cm ind over skel. Servitutter der er tinglyst på ejendommen skal kunne findes som bilag til en handel med ejendommen.

En servitut har en eller flere påtaleberettigede. De påtaleberettigede er den person eller instans der kan forlange, at servitutten overholdes. Hvis en servitut skal slettes skal den eller de påtaleberettigede signere for sletningen.

Servitutten forpligter de til enhver tid værende ejere på ejendommen, uanset om man som ny køber har læst tingbogen eller ej. Derfor er det vigtigt, at man som køber, nærlæser de servitutter der er på ejendommen uanset hvor gamle de måtte være.

Gammel servitut på ejendommen

Servitutter der har mistet sin betydning, bør selvfølgelig slettes. Det sker imidlertid sjældent. Det er den enkelte husejers ansvar, at slette servitutter der ikke længere har betydning. Den eller de instanser, fx. vejdirektoratet, der har været påtaleberettiget i henhold til servitutten, er ikke forpligtet til at slette servitutten, når den har mistet sin betydning. Derfor der i ældre ejendomme ofte være tinglyst en række servitutter, hvor en del af dem ikke længere har nogen praktisk betydning.

Hvis servitutten er blevet væk

Hvis en servitut er blevet væk, kan der fx. stå i tingbogen “servitutten findes ikke i akten”. Det kan evt. være sket da tingbogen blev digitaliseret.
Det er den enkelte husejers ansvar, at servitutten kan findes. Uanset, at ejeren ikke har nogen skyld i, at servitutten er blevet væk i tinglysnings-systemet.

I det tilfælde, at ejendommen skal sælgers og en servitut ikke kan findes, er det sælgers opgave at servitutten findes eller slettes af tingbogen. Det kan være et større arbejde, netop fordi det kan være svært at finde frem til, hvem de påtaleberettigede er, og at de påtaleberettigede skal signere for sletning af servitutten.

Hvis servitutten ikke findes og det ikke er muligt at finde frem til de påtaleberettigede, skal servitutten mortificeres ved Retten, før den kan slettes af tingbogen.

Boligadvokat

I en bolighandel fremlægger ejendomsmægleren kopi af ejendommens servitutter. Hvis servitutten ikke fremlægges, betinger man som advokat sin godkendelse af, at de servitutter der påhviler ejendommen fremlægges. Det er selvfølgelig vigtigt for en boligadvokat, at sørge for at man selv og dermed også den køber man rådgiver, har klarhed over hvilke servitutter der hviler på ejendommen. For det første er en servitut som nævnt, altid en byrde og derfor er det væsentligt, hvilke byrder køber, så at sige, får med i handlen, for det andet vil køberen have et problem den dag de selv skal sælge ejendommen, hvis ikke servitutten er fundet eller slettet.

I det tilfælde, at servitutten ikke kan findes, vil man som advokat bede sælger, foranledige sletning af servitutten. Det er en proces ,der går gennem en mortificeringssag ved Retten. Formålet ved Retten er, at servitutten erklæres død og magtesløs. Først derefter kan servitutten slettes ved tinglysningsretten.

 

Læs mere om boligrådgivning – HER

Hør podcast om boligrådgivning – HER

Andre læste om nedgravede olietanke  – HER

 

//
Anette Malthe Christiansen, advokat

 

/af
,

Nedgravet olietank når du køber hus

Gammel olietank når du køber hus

 

Hvis det viser sig, at det hus du gerne vil købe, tidligere har været opvarmet med olie, skal du være ekstra opmærksom.

En gammel olietank der fx. er udskiftet med fjernvarme eller naturgas kan have været overjordisk eller være nedgravet. Det vil sige, mens den har været i brug, har den enten stået over jorden eller været gravet ned et sted på grunden.

Hvis du skal købe hus med nedgravet olietank er det særligt vigtigt, at undersøge forholdene omkring tanken.

Opgravet eller sløjfet

Olietanken skal være gravet op eller korrekt og lovligt tømt og sløjfet. Meget ofte er tanken sløjfet, fordi det er en billigere løsning end at grave tanken op.

Korrekt sløjfning og afblænding vil sige, at tanken pumpes helt tør for olie, fyldes med sand og til slut at studsen svejses sammen, så det ikke længere er muligt at pumpe olie i tanken.

Det er ejerens ansvar, at opgravning eller sløjfning foretages af et autoriseret firma og at kommunen efterfølgende orienteres om opgravningen eller sløjfningen.

Det vil altså sige, at når du skal købe hus, bør kommunen ligge inde med enten opgravningsattest eller sløjfningsattest.

Handlens dokumenter

Selvom det fx. ikke fremgår af købsaftalen om der er olietank på ejendommen, så vil du på BBR-meddelelsen kunne se, om der er registreret en olietank.
Det fremgår dog ikke nødvendigvis om tanken er sløjfet og afblændet eller ej.

Hvis der er en gammel olietank på ejendommen, skal du vide hvad der er sket med tanken.
Det vil sige, hvis olietanken ikke er gravet op så skal den lokaliseres på grunden og det skal undersøges om den er korrekt sløjfet og afblændet.

Ofte har ejendomsmægleren indhentet en kopi af sløjfningsattesten fra Kommunen. Hvis attesten er ikke fremlagt i handlens bilag skal den fremskaffes.
Det kan selvfølgelig være svært for sælger, at skaffe en attest over, hvad der er sket med en gammel olietank. Måske har sælger slet ikke noget kendskab til olietanken.
Men det er væsentligt for køber, at have fuldt overblik over, hvad der er sket med olietanken. Først og fremmest af hensyn til forurening, men også af hensyn til den dag, køber selv skal sælge ejendommen.

Advokatens arbejde i et boligkøb

Hvis der ikke er fremlagt en tankattest, betinger man som advokat, sin godkendelse af handlen af, at sælger fremskaffer og fremlægger tankattest.

Alternativt vil en korrekt sløjfning for din regning, være grundlag for forhandling om et afslag i købesummen

I modsat fald kan du, som ny ejer, risikere at hænge på udgiften til korrekt afblænding eller endnu værre udgiften til oprydning efter olieforurening.

Hvis der er nedgravet olietank på grunden, er det en god ide at tegne en udvidet ejerskifteforsikring.
Den udvidede ejerskifteforsikring dækker ikke kun huset, men også grunden. Det betyder, at du har mulighed for at få dækket udgiften, hvis du en dag står med en olieforurenet grund.

 

Læs mere om boligkøb HER

Hør podcast om boligkøb HER

Andre læste om servitutter – HER

 

//
Anette Malthe Christiansen, advokat

 

/af
, ,

Advokatforbehold når du køber bolig – Er det vigtigt?

Hvad kan du bruge advokatforbeholdet til, når du køber bolig?
-er det nødvendigt, eller bare spild af penge?

Et advokatforbehold skal indsættes i købsaftalen, så din advokat skal godkende købsaftalen og handlens dokumenter, før handlen er bindende for dig.

Advokaten er din højre hånd igennem handlen og varetager udelukkende dine interesser.

Med til handlens dokumenter hører også, at din advokat godkender:

  • tinglysningen
  • refusionsopgørelsen

Advokaten følger dermed din handel hele vejen, til du er kommet godt frem til din nye bolig. Derfor er det altid en god idé, at indsætte et advokatforbehold i købsaftalen og samlet set er udgiften til din egen rådgiver rigtig godt givet ud.

Banken

En bolig, uanset om det er en lejlighed eller et hus, er et af de dyreste aktiver, vi køber, og der følger væsentlige økonomiske forpligtelser med: lån, ejendomsskat forsikring er nogle af dem. Det er vigtigt, man har overblik, så man har råd til boligen. Det er typisk noget din bank vejleder og hjælper dig med.

Ejendomsmægleren

Langt de fleste ejendomshandler sker gennem en ejendomsmægler. Det er vigtigt, du er klar over ejendomsmæglerens rolle. Han er ansat af sælger til at sælge den bolig, du gerne vil købe. Han er loyal overfor sælger, og hans salær er også afhængigt af, at sælgers bolig bliver solgt -først dér, får han sit salær.

Selvfølgelig er mægler også fair og reel overfor køber, men du skal vide, at han i sidste ende er ansat af sælger.

Din advokat gennemgår købsaftalen og sikrer, at aftalen ikke er urimelig for dig. Advokaten sikrer, at du er opmærksom på eventuelle urimelige punkter, således de kan genovervejes, hvis det er nødvendigt.

Væsentlige mangler – og husets “tilstand”

Husets “tilstand” er et væsentligt punkt. Det er vigtigt at gennemgå huset nøje for væsentlige mangler, og evt. lade huset gennemgå af egen byggesagkyndig. Når det kommer til fast ejendom, der har været bolig for sælger, og nu skal være bolig for køber, så kan sælger frigøre sig fra et evt. ansvar ved at fremlægge tilstandsrapport og el-eftersynsrapport og tilbyde køber at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring.

Det kan fx. være:

      • ulovlige el-installationer,
      • BBR registreringer der ikke svarer til de reelle forhold på ejendommen
      • råd i bygningsdele

-for blot at nævne nogle.

Advokaten gennemgår alle handlens dokumenter og sikrer, at du ikke overser noget, advokaten søger for udbedring eller tilretning fx. af BBR, i det omfang, det er nødvendigt.

Sælgers oplysningspligt / Købers undersøgelses-pligt

Ansvarsfraskrivelsen gælder kun, når sælger ikke har tilbageholdt oplysninger, men har handlet reelt og ikke har undladt at oplyse køber om fx. skjulte fejl og mangler, han har haft eller burde have haft kendskab til.

Ansvarsfraskrivelsen gælder altså ikke, hvis sælger ikke har opfyldt sin oplysningspligt, har handlet svigagtig (givet urigtige oplysninger) eller i øvrigt har givet køber garantier for noget bestemt.

Samtidig har køber også en undersøgelsespligt. Det kan altså ikke nytte noget, at du som køber konstaterer noget underligt/mistænkeligt, som du ikke reagerer på. Derved kan du miste din mulighed for at gøre indsigelse overfor fejl og mangler, som du burde have konstateret ved helt almindelig besigtigelse.

Fortrydelsesret

Fortrydelsesretten når du køber bolig, er 6 hverdage, det er en lovbestemt ret, der betyder, at du indenfor fristen meddeler sælger, at du træder tilbage fra aftalen, og du samtidig betaler en godtgørelse på 1 % af købesummen.

Fristen for din advokats godkendelse af handlen løber sideløbende med din fortrydelsesret men, når du har et advokatforbehold, kan du, hvis din advokat ikke godkender aftalen, træde tilbage fra købsaftalen, uden det koster godtgørelsepå 1 % af købesummen.

Du kan læse mere om vores køberrådgivning og priser i ejendomshandler  HER

Andre har læst 

Kærligst/
Anette Malthe Christiansen, advokat

 

/af