Hvad kan du bruge advokatforbeholdet til, når du køber bolig?
-er det nødvendigt, eller bare spild af penge…

 

Et advokatforbehold skal indsættes i købsaftalen,
sådan din advokat skal godkende købsaftalen og handlens dokumenter,
før handlen er bindende for dig

Advokaten er din højre hånd igennem handlen
og varetager udelukkende dine interesser

Med til handlens dokumenter
hører også,
at din advokat godkender

  • tinglysningen
  • refusionsopgørelsen

Advokaten følger dermed din handel
hele vejen, til du er kommet
godt frem
til din nye bolig

Derfor er det altid en god idé,
at indsætte et advokatforbehold
i købsaftalen
og samlet set
et udgiften til din egen rådgiver
rigtig godt givet ud.

Banken

En bolig – uanset om det er en lejlighed eller et hus,
er et af de dyreste aktiver vi køber:

      • der følger væsentlige økonomiske forpligtelser med
      • lån, ejendomsskat forsikring er nogle af dem
      • det er vigtigt, man har overblik, så man har råd til boligen

Det er typisk noget din bank vejleder og hjælper dig med

Ejendomsmægleren

Langt de fleste ejendomshandler sker gennem en ejendomsmægler

Det er vigtigt, du er klar over ejendomsmæglerens rolle,
han er ansat af sælger
til at sælge den bolig,
du gerne vil købe

Han er loyal overfor sælger,
og hans salær er også afhængig af,
at sælgers bolig bliver solgt
-først dér, får han sit salær

Selvfølgelig er mægler også
fair og reel overfor køber,
men
du skal vide,
at han i sidste ende,
er ansat af sælger

Din advokat gennemgår købsaftalen og sikrer, 
at aftalen ikke er urimelig for dig,
advokaten sikrer, at du er opmærksom på 
eventuelle urimelige punkter,
således de kan genovervejes,
hvis det er nødvendigt

Væsentlige mangler – og husets “tilstand”

Husets “tilstand” er et væsentligt punkt,
det er vigtigt at gennemgå huset nøje
for væsentlige mangler,
evt. lade huset gennemgå af
egen bygningsagkyndig

Når det kommer til fast ejendom,
der har været bolig for sælger,
og nu skal være bolig for køber,

så kan sælger frigøre sig fra et evt. ansvar
ved at fremlægge tilstandsrapport og el-eftersynsrapport
og tilbyde køber
at betale halvdelen af en ejerskifte-forsikring

Det kan fx. være

      • ulovlige el-installationer,
      • BBR registreringer der ikke svarer til de reelle forhold på ejendommen
      • råd i bygningsdele

-for blot at nævne nogle

Advokaten gennemgår alle handlens dokumenter 
og sikrer, at du ikke overser noget,
advokaten søger for udbedring eller tilretning fx. af BBR,
i det omfang det er nødvendigt

Sælgers oplysningspligt / Købers undersøgelses-pligt

Ansvarsfraskrivelsen gælder kun,
når sælger ikke har tilbageholdt oplysninger,
men har handlet reelt
og ikke har undladt
at oplyse køber om fx. skjulte fejl og mangler,
han har haft eller burde have haft kendskab til.

Ansvarsfraskrivelsen gælder altså ikke, hvis sælger ikke har opfyldt sin oplysningspligt,
har handlet svigagtig (givet urigtige oplysninger)
eller i øvrigt har givet køber garantier for noget bestemt.

Samtidig

-har køber også en undersøgelses-pligt
det kan altså ikke nytte noget,
at du som køber
konstaterer noget underligt/mistænkeligt,
som du ikke reagerer på

derved kan du miste din mulighed
for at gøre indsigelse
overfor fejl og mangler,
som du burde have
konstateret ved helt almindelig besigtigelse

Fortrydelsesret

Fortrydelsesretten når du køber bolig, er 6 hverdage,
det er en lovbestemt ret,
der betyder at
du, indenfor fristen, meddeler sælger,
at du træder tilbage fra aftalen,
og du samtidig betaler
en godtgørelse på 1 %
af købesummen

 

Fristen for din advokats godkendelse af handlen
løber sideløbende med din fortrydelsesret
men,
når du har et advokatforbehold,
kan du, hvis din advokat ikke godkender aftalen,
træde tilbage fra købsaftalen,
uden det koster godtgørelse
på 1 % af købesummen

 

Du kan læse mere om vores køberrådgivning og priser i ejendomshandler  HER

Andre har læst 

 

Kærligst/
Anette Malthe Christiansen, advokat

 

Eller er det dobbeltkonfekt ? 

Spørgsmålet opstår, fordi det er obligatorisk, for professionelle bygherrer
der opfører bygninger til privat helårsbeboelse, at tegne en byggeskadeforsikring.

Så når du vil købe et nyere hus, 
så vil huset tit have en endnu ikke udløbet byggeskadeforsikring.

Og så er det vi tænker:
er det dobbeltkonfekt at tegne den ejerskifteforsikring ?

 

Det korte svar på,
om du bør tegne en ejerskifteforsikring er:  JA  

-Også selvom de ejerskifteforsikring og byggeskadeforsikring ligner hinanden og
langt hen ad vejen dækker de samme skader.

Forsikringerne har nemlig hver sin definition på en skade,
så derfor er der forskel på, hvilke skader de dækker.

 

Forskellen på Ejerskifte og Byggeskade -forsikring.

 

Ejerskifteforsikring:

En ejerskifteforsikring er ansvarsforsikring.
Ejerskifteforsikringen fjerner det 10 årige skades-ansvar, som ellers er placeret hos sælger.
For at få denne fordel skal sælger:

  • få udarbejdet et hus-eftersyn
  • få udarbejdet et el-eftersyn
  • tilbyde at betale halv præmie på købers ejerskifteforsikring.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke kun en byggeskade. Det kan også være en skade som følge af sælgers eller tidligere ejeres brug.
Ejerskifteforsikringen dækker skader som var tilstede på handels-tidspunktet.

Byggeskadeforsikring:

Byggeskadeforsikringen løber i 10 år
og inkluderer de obligatoriske eftersyn af boligen
1 og 5 år efter, at forsikringen er trådt i kraft.

En byggeskadeforsikring en forsikring som evt. træder i kraft ved skade.

Byggeskadeforsikringen har den begrænsning,
at den kun dækker skader, der kan dokumenteres at være opstået som følge af et forhold,
der var tilstede ved opførelsen af ejendommen.

 

 

 

Ejerskifteforsikringen koster selvfølgelig et beløb at tegne,
og alle håber, at de aldrig får brug for den.

Men, Ejerskifteforsikring og Byggeskadeforsikring er to forskellige forsikringer,
og jeg vil til enhver tid anbefale,
at du tegner en ejerskifteforsikring,
også selvom huset du vil købe, i forvejen er dækket af en byggeskadeforsikring.

Læs mere om vores ejendomshandler HER 

 

Kærligst/
Anette Malthe Christiansen, advokat

PS

Vi er specialister i ejendomshandler, og du er selvfølgelig altid velkommen med spørgsmål om dit boligkøb.
Ring, tlf. 70707122
eller send en MAIL

En snak er altid GRATIS og uforpligtende

Et hurtigt kig i din boligs karakterbog…

Karaktererne i din nye bolig

Det er en drøm at flytte i ny bolig…
Noget af det, der kan kalde os helt tilbage til virkeligheden,
er de skader, der er nævnt i hus-eftersynsrapporten.

De skader, der er nævnt i rapporten, er et usikkerhedsmoment i handlen
1) hvor omfattende er skaderne
2) hvor bekostelig er udbedring

og hvis du da ikke ligefrem selv er en eller anden form for bygnings-sagkyndig,
-så er de to punkter årsagen til, at det er så vigtigt,
at du har din egen bygnings-rådgiver ved din side.

Den bygnings-sagkyndige, der har udfærdiget huseftersyns-rapporten for sælger,
har givet de oplyste skader en karakter, alt efter hvor alvorlig skaden er.

Men rapporten siger intet om, hvad udbedringen af den enkelte skade kan koste
det er vigtigt at hæfte sig ved.

Karakter-systemet:

K0 – Kosmetiske skader
K1 – Mindre alvorlige skader
K2 – Alvorlige skader
K3 – Kritiske skader
UN – Bør undersøges nærmere

Du kan ikke ud fra en skades karakter gætte dig frem til, om udbedring er bekostelig.
Karakter-systemet siger, som nævnt, intet om prisen for udbedring
– SÅ selvom karakteren K3, står for “Kritiske skader”, er det ikke nødvendigvis et udtryk for, at udbedring vil være dyrt.

Der kan sagtens være K1 skader, der koster meget at udbedre, og K3 skader der ikke koster meget at udbedre.

Derfor kan det være svært at vide, hvor bekostelig udbedring af skaderne vil være
– eller vide hvilke skader, der er nødvendige at udbedre her og nu, og hvilke der godt kan vente.

Det blir’ selvfølgelig en uoverskuelig omkostning
hvis du skal have din egen bygnings-rådgiver med ud,
hver gang du kigger på hus.

Men, når du har fundet det rigtige hus, så kan det være ufattelig godt givet ud, at ofre dit eget hus-eftersyn
der fortæller dig noget om hvad din udgift til at udbedre skaderne bliver,
og derefter prøve at forhandle dig til rette med sælger.

Du kan læse mere om vores boligrådgivning HER 

 

Kærligst/
Anette Malthe Christiansen, advokat

PS

Vi er specialister i ejendomshandler, og du er selvfølgelig altid velkommen med spørgsmål om dit boligkøb.
Ring, tlf. 70707122
eller send en MAIL

En snak er altid GRATIS og uforpligtende

Bliv forhandlingens mester, når du køber ny bolig…

Især når det drejer sig om fejl og skader – der er nævnt i huseftersyns-rapporten

 

Dine valgmuligheder: 

  • Afslag i købesummen
  • Udbedring

 

Selvfølgelig kan prisen på boligen også være fastsat så der allerede er taget højde for fejl og skader. 
Køen af købere kan selvfølgelig også være så lang, at forhandling ikke er en mulighed.

Hus-eftersyns-rapporten siger noget om de synlige fejl og skader, der er i ejendommen.

Ofte vil vi som køber tænke,
at den gode strategi er et afslag i prisen,
for fejl og skader.

 

Den byggesagkyndige, der har udfærdiget hus-eftersyns-rapporten,
har givet de oplyste fejl og mangler en karakter, alt efter hvor alvorlig den byggesagkyndige skønner
fejl/manglen til at være.

Men rapporten siger ingenting om pris på udbedring
– Og det er vigtigt at hæfte sig ved.

Din egen bygnings-rådgiver, kan give et ret præcist bud på, hvad udbedringen vil koste.

Tit vil vi prøve at få et afslag i pris der svarer nogenlunde til det udbedring vil koste,
…men måske er der en bedre idé.

Du kan forhandle med ejendomsmægleren om, at :

  • sælger sørger for udbedring inden overtagelsen
  • der udarbejdes en allonge til huseftersyns-rapporten, hvoraf det fremgår at udbedring er sket.

På den måde har du styr på, at skaden er blevet udbedret korrekt.

Du skal selvfølgelig altid overveje:

  • hvilken skade der er tale om,
  • om udbedring er en mindre opgave,
  • om du selv kan klare udbedringen

Hvis du selv kan stå for udbedring,
er du selvfølgelig anderledes stillet,
så kan det måske netop bedre betale sig at få afslag i prisen.

Kan du selv klare udbedringen – så vil du alligevel kunne forlange et afslag,
som svarer til en håndværkers pris, hvorefter du selv kan udbedre skaden.

Læs mere om vores boligrådgivning,  HER

 

Kærligst/
Anette Malthe Christiansen, advokat